Corona als Wegfall der Geschäftsgrundlage

Die Bundeskanzlerin und die Regierungschefs der Länder haben am 13. Dezember 2020 unter anderem beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB darstellen können. Hierdurch sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden (vgl. Ziffer 15 des Beschlusses).

Wir bewerten den Beschluss wie folgt:

• Keine unmittelbare Änderung der Rechtslage: Mit dem Beschluss ist noch keine Änderung der Rechtslage verbunden. Deshalb hat er selbst keine rechtliche Verbindlichkeit. Das Justizministerium arbeitet nach unseren Erkenntnissen jedoch bereits an einem entsprechenden Vorschlag zur Änderung von § 313 BGB, der dann auf Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse anwendbar wäre.
• Stärkung der Verhandlungsposition der Mieter: Sollte der Bundestag tatsächlich eine entsprechende Gesetzesänderung beschließen, dürfte dies die Verhandlungsposition betroffener Mieter hinsichtlich einer (vorübergehenden) Anpassung ihrer Mietverträge stärken. Um beispielsweise mietseitigen Forderungen nach einem Mieterlasse entgegenzutreten, müssten Vermieter begründen können, dass (i) die Voraussetzungen der Vermutungsregelung nicht vorliegen (d.h. keine Betroffenheit durch staatliche Covid 19-Maßnahmen) oder (ii) außergewöhnliche Umstände gegeben sind, die der Vermutungswirkung entgegenstehen.
• Keine Aussage zum Inhalt der Vertragsanpassung: Zu der Frage, wie betroffene Mietverhältnisse anzupassen sind, wäre durch die bloße Einführung einer gesetzlichen Vermutung für den Wegfall der Geschäftsgrundlage nichts gesagt. Eine Forderung des Mieters zur Minderung der Miete oder sogar zur Aussetzung der Mietzahlung hätte mit Hinweis auf die gesetzliche Vermutung aber gute Aussicht auf Erfolg. Ein Recht zur Kündigung betroffener Mietverhältnisse bestände weiterhin nur, wenn eine Vertragsanpassung nicht möglich oder den Mieter nicht zumutbar wäre.
• Möglicherweise weitreichende Folgewirkungen: Aus unserer Sicht könnte durch die Einführung der geplanten gesetzlichen Vermutung eine Lawine ausgelöst werden: Mieter zahlen keine Miete oder kündigen außerordentlich, Vermieter können ihre Finanzierungen nicht mehr bedienen, die Immobilienpreise für gewerbliche Immobilien fallen massiv, Banken haben verstärkt Zahlungsausfälle, Bewertungen von Immobilienfinanzierungen müssen nach unten korrigiert werden, Altersversorgungen mit Immobilienbezug (insb. Versorgungskassen, Fonds, private Anleger) geraten unter Druck.