Neues für den Wohnungsmarkt: Das Baulandmobilisierungsgesetz

Am 7. Mai 2021 hat der Bundestag das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet, welches den Gemeinden weitere Befugnisse zur Schaffung günstigen Wohnraums und zum Schutz von Mietern gewähren soll. Mit einer Reihe von Instrumentarien, die im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung geregelt sein werden, schränkt das neue Gesetz die Eigentumsbefugnisse zugunsten des sozialen Wohnungsbaus ein. Die notwendige Zustimmung des Bundesrats steht allerdings noch aus und wird für den 28. Mai 2021 erwartet.

Sektoraler Bebauungsplan eingeführt

Das neue Gesetz führt mit dem sogenannten „sektoralen Bebauungsplan“ ein neues Planungsinstrument der Gemeinden ein. Mit diesem können Gemeinden Bebauungspläne erlassen, die nur auf die Belange des sozialen Wohnungsbaus abstellen. Durch Erlass eines sektoralen Bebauungsplans besteht die Möglichkeit, Bauherren bereits auf Planebene zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu verpflichten und damit zu verhindern, dass Luxusimmobilien entstehen. Zudem sieht die Gesetzesnovelle Erleichterungen für die Erteilung von Befreiungen von Festsetzungen bestehender Bebauungspläne zugunsten des Wohnungsbaus vor. Dadurch soll mehr Spielraum für Wohnnutzungen geschaffen werden. Dieses Ziel verfolgt auch die Änderung, dass in der Baunutzungsverordnung festgelegte Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung nunmehr bloße Orientierungswerte darstellen und somit die Nachverdichtung mittels Dachgeschossausbauten und Anbauten vereinfacht wird.

Als weiteres Instrument zur Entwicklung innerstädtischer Flächen erweitert das Baulandmobilisierungsgesetz das Baugebot. Zukünftig besteht die Möglichkeit, den Eigentümern die Errichtung von Wohngebäuden auf brachliegenden Grundstücken vorzuschreiben und damit Baulücken zu schließen. Dabei kann die Gemeinde auch das Maß der Nutzung anordnen. Bisher konnte Eigentümern nur vorgeschrieben werden, auf ihrem Grundstück eine den Anforderungen des Bebauungsplans entsprechende Bebauung zu errichten. Dem Baugebot konnte damit z.B. in einem Mischgebiet durch Errichtung gewerblich genutzter Immobilien entsprochen werden.

Erweitertes Vorkaufsrecht für Gemeinden

Das Baulandmobilisierungsgesetz gewährt den Gemeinden darüber hinaus ein erweitertes Vorkaufsrecht, mit dessen Hilfe der gemeindliche Erwerb von Flächen für soziale Zwecke erleichtert wird. So besteht das Vorkaufsrecht nicht mehr nur für unbebaute, sondern auch für geringfügig bebaute Grundstücke sowie für sogenannte „Schrottimmobilien“, die verwahrlost sind und sich negativ auf ihre Umgebung auswirken. Zudem wird die Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate verlängert. Wirtschaftlich bedeutsam ist die Regelung, dass Gemeinden das Vorkaufsrecht nicht mehr zu dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis, sondern zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ausüben können. Außerdem wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert. Die Landesregierungen werden durch das Baulandmobilisierungsgesetz ermächtigt, die Umwandlung unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen, wobei sie festlegen können, ab welcher Hausgröße der Genehmigungsvorbehalt gilt. Der Spielraum reicht von drei bis zu 15 Wohnungen.

Auswirkungen in der Praxis

Die Auswirkungen des Baulandmobilisierungsgesetzes in der Praxis dürften je nach Gemeinde und gewähltem Instrumentarium unterschiedlich ausfallen. Zahlreiche Gemeinden machen die Erteilung von für das Bauvorhaben erforderlichen Befreiungen schon heute von der Schaffung bezahlbaren Wohnraums abhängig, weshalb die sektoralen Bebauungspläne in diesen Gemeinden praktisch wenige Neuerungen bringen dürften. Ähnliches gilt für den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In Gebieten mit Geltung der sozialen Erhaltungsverordnung besteht ein solcher Genehmigungsvorbehalt bereits. Praktisch bedeutsam dürften die Erweiterungen des Baugebotes und des Vorkaufsrechts werden. Neben dem veränderten Ausübungspreis des Vorkaufsrechts wird vor allem die verlängerte Ausübungsfrist Einfluss auf Immobilientransaktionen haben. Es ist davon auszugehen, dass die Gemeinden die eingeräumte Ausübungsfrist zunehmend ausschöpfen und das Negativattest über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts erst am Ende der Frist ausstellen werden. Da das Negativattest regelmäßig eine Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist, sind entsprechende Verzögerungen beim Closing von Transaktionen zu erwarten. Gleichwohl gilt das Vorkaufsrecht nach wie vor nicht für Share Deals, so dass eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Konstruktion ratsam sein kann.

Das Baulandmobilisierungsgesetz wird politisch von unterschiedlichen Seiten kritisiert. Während Eigentümerverbände die weitgehenden Eingriffe in die Eigentumsfreiheit kritisieren, argumentieren Mietervereinigungen, dass die Regelungen nicht weit genug gingen und zu viele Ausnahmen enthielten. Die CSU kündigte bereits an, dem Gesetz im Bundesrat die noch ausstehende Zustimmung zu verweigern und den Vermittlungsausschuss anrufen zu wollen. Der Bundesrats-Ausschuss für Wohnungswesen soll zwar einen entsprechenden Antrag aus Bayern abgelehnt haben. Gleichwohl ist die bayerische Initiative damit noch nicht vom Tisch, da die Mehrheitsverhältnisse in den Fachausschüssen des Bundesrates nicht denen des Plenums entsprechen. Somit bleibt abzuwarten, ob der Bundesrat am 28. Mai 2021 seine Zustimmung erteilt und das Baulandmobilisierungsgesetz in aktueller Fassung tatsächlich am 1. Juli 2021 in Kraft treten wird.

Co-Autor: Fabian Motazedi