Neues GbR-Gesellschaftsregister

Am 1. Januar 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeg) in Kraft getreten. Das MoPeG beinhaltet umfangreiche Änderungen für Personengesellschaften; unter anderem wurde das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) reformiert und an die Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der sog. „Außen-GbR“ angepasst (§ 705 ff. BGB). Zudem wurde ein eigenes Gesellschaftsregister, eng angelehnt an das Handelsregister, für eingetragene GbRs (eGbRs) eingeführt (§§ 707 ff. BGB). Die Eintragung in das neue Gesellschaftsregister ist grundsätzlich freiwillig. Allerdings besteht in vielen Fällen, unter anderem bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen und Finanzierungen, ein faktischer Eintragungszwang. Denn Veränderungen im Grundbuch und anderen Registern sollen von der vorherigen Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister abhängig gemacht werden (sog. „Voreintragungserfordernis“).

Die wichtigsten Gründe für Grundeigentümer und -erwerber, ihre GbR eintragen zu lassen, und wie die Eintragung erfolgt, stellen wir in unserem Insights-Beitrag dar.

Seit dem 1. Januar 2024 können die Gesellschafter ihre GbR bei dem Gericht, in dessen Bezirk die GbR ihren Sitz hat, zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anmelden. Das Eintragungsverfahren gleicht dem für offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften: Es bedarf einer öffentlich (z.B. notariell) beglaubigten Registeranmeldung aller Gesellschafter, die der Notar elektronisch an das Registergericht übermittelt. Neben Firma, Sitz und Anschrift der Gesellschaft sind die Namen, Geburtsdaten und Wohnorte der Gesellschafter sowie die Vertretungsbefugnisse anzugeben. Die Gesellschafter müssen ferner versichern, dass die Gesellschaft noch in keinem anderen Register eingetragen ist. Nachträgliche Änderungen der Angaben zur Gesellschaft, der Vertretungsbefugnisse oder des Gesellschafterbestandes sind ebenfalls anzumelden. Mit ihrer Eintragung muss die Gesellschaft im Rechtsverkehr den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ führen. Zusätzlich muss die Haftungsbeschränkung im Namen der GbR kenntlich gemacht werden, wenn keine natürliche Person als Gesellschafter haftet. Aus der Eintragung im Gesellschaftsregister folgt zudem die Pflicht, die wirtschaftlich Berechtigten der eGbR im Transparenzregister eintragen zu lassen. Eine Löschung der eGbR kann nach ihrer Eintragung nur noch nach den allgemeinen Vorschriften erfolgen (d.h. in der Regel nach Abschluss eines Liquidationsverfahrens); das Wahlrecht der Gesellschafter ist daher (auch) insoweit eingeschränkt.

Die Eintragung in das Gesellschaftsregister hat verschiedene Vorteile, unter anderem das Sitzwahlrecht der Gesellschafter und die Publizitätswirkung in Bezug auf Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft.

Für Gesellschafter, die eine Immobilie über ihre GbR halten oder erwerben möchten, gibt es weitere, zum Teil zwingende Gründe, ihre GbR frühzeitig im Gesellschaftsregister eintragen und das Grundbuch berichtigen zu lassen:

• Seit dem 1. Januar 2024 sollen Änderungen im Grundbuch (und anderen Registern, z.B. im Handelsregister), die Rechte einer GbR betreffen, nur noch erfolgen, nachdem die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Mithin ist insbesondere der rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundstücken oder Grundstücksrechten für eine oder von einer GbR nur noch nach vorheriger Eintragung im Gesellschaftsregister möglich.
• Bestandseigentümer, die eine Immobilie über ihre GbR halten, müssen zudem im Anschluss an die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister eine Grundbuchberichtigung veranlassen. Denn künftig wird nur die GbR als solche erfasst; ihre Gesellschafter werden nicht eingetragen. Für die Berichtigung bedarf es zusätzlich zur Zustimmung der eGbR der Mitwirkung aller zu diesem Zeitpunkt noch im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter.

In folgenden Fällen sind die frühzeitige Registrierung der GbR und ggf. die Grundbuchberichtigung daher besonders wichtig:

• Bei beabsichtigter rechtsgeschäftlicher Veräußerung oder Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts durch eine bestehende GbR;
• Bei beabsichtigter Finanzierung, wenn das Grundstück einer GbR mit einem Grundpfandrecht belastet werden soll oder
• wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs für eine GbR im Grundbuch eingetragen und/oder das Grundbuch berichtigt werden soll.

Darüber hinaus ist die Registrierung der GbR im Gesellschaftsregister auch für andere Verfügungen über Rechte an Grundstücken, die Änderungen im Grundbuch erfordern (z.B. die Bestellung oder Abtretung von Dienstbarkeiten und Vormerkungen), sowie für Berichtigungen solcher Rechte erforderlich. Unklar ist noch, ob die Voreintragung auch für die Löschung von Belastungen erforderlich ist. 

Die Eintragungen im Gesellschaftsregister und – bei Bestandseigentümern – die Grundbuchberichtigung sollten nach Möglichkeit vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags bzw. des beabsichtigten Rechtsgeschäfts erfolgt sein, um die Identität der verfügenden und der eingetragenen Gesellschaft gegenüber dem Grundbuchamt rechtssicher nachweisen zu können.