Textform statt Schriftform – Was folgt aus dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz für gewerbliche Mietverträge?
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Der Bundestag hat am 26. September 2024 das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz beschlossen, der Bundesrat hat dem Gesetz am 18. Oktober 2024 zugestimmt. Wir stellen dar, was die Parteien gewerblicher Mietverträge über die bevorstehenden Änderungen wissen sollten.
Ausgangslage: Schriftformerfordernis in gewerblichen Mietverträgen
Werden Gewerberaummietverträge vereinbart oder nachträglich geändert, ist derzeit noch stets das Schriftformerfordernis nach §§ 578, 550, 126 BGB zu beachten. Dafür müssen sich die wesentlichen Inhalte des Mietverhältnisses wie etwa Vertragsparteien, Mietgegenstand, Miethöhe und Laufzeit aus einer von beiden Parteien eigenhändig unterschriebenen Urkunde ergeben. Werden dementgegen wesentliche Punkte des Vertrags mündlich oder per E-Mail vereinbart oder praktisch abweichend zum Vertrag gelebt, so gilt der Mietvertrag trotz vereinbarter Festlaufzeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Die Kündigungsfristen liegen je nach Einzelfall zwischen sechs und neun Monaten.
Insbesondere Vermieter von Gewerberaum sehen sich daher mit der Gefahr konfrontiert, dass die kommerziell wesentliche Vertragslaufzeit durch eine schriftformbedingte Kündigung drastisch verkürzt werden könnte. Auch die früher in der mietvertraglichen Gestaltungspraxis verbreitete Antwort, Mängeln der Schriftform durch Schriftformheilungsklauseln entgegenzuwirken, hat der Bundesgerichtshof abgeschnitten. Gerade in der Ankaufsprüfung spielt die Überprüfung der Einhaltung der Schriftform stets eine große Rolle.
Textform anstatt Schriftform nach dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz
Im Zuge des angestrebten Bürokratieabbaus legte die Bundesregierung bereits im Mai 2024 den Entwurf eines Vierten Gesetzes zur Entlastung von Bürokratie (BEG-IV) vor. Nach Änderungsvorschlägen des Rechtsausschusses am 26. September 2024 wurde der Entwurf durch den Bundestag beschlossen. Der Bundesrat hat dem zwischenzeitlich zugestimmt.
Für gewerbliche Mietverträge sieht der Gesetzesentwurf insbesondere vor, dass Mietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurden, nur noch dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten sollen, wenn der Mietvertrag nicht (mindestens) in Textform geschlossen wurde. Nach § 126b BGB verlangt die Textform:
- eine lesbare Erklärung
- in der die Person des Erklärenden genannt ist,
- abgegeben auf einem dauerhaften (unverändert speicherbaren) Datenträger
Eine Erklärung in Textform kann daher insbesondere in Form von E-Mails, SMS und Messenger-Nachrichten abgegeben werden. Damit könnten langfristige Gewerberaummietverträge mit Inkrafttreten der gesetzlichen Änderung bzw. nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfristen künftig grundsätzlich sogar per E-Mail oder Messenger-Nachricht abgeschlossen und/oder geändert werden, ohne dass deshalb zwingend das Risiko einer vorzeitigen Kündigung wegen Schriftformmangels besteht. Gleichwohl ist weiterhin Vorsicht geboten: Bislang mussten sämtliche Anlagen und Nachträge eindeutigen Bezug auf den Mietvertrag (und etwaige vorherige Nachträge) nehmen. Die Mitvertragsurkunde musste zudem alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien enthalten. Die Maßstäbe dafür wurden im Laufe der Jahre von der Rechtsprechung vorgegeben. Ob die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien unverändert für die Textform gelten, ist ungewiss.
Folgen eines Textformerfordernisses
Ob der Schritt vom Schriftform- zum Textformerfordernis die Vertragsparteien gewerblicher Mietverträge daher tatsächlich entlastet und damit Bürokratie abbaut, erscheint vorerst fraglich. Denn auch bislang konnten langfristige Gewerbemietverträge – bei entsprechender Vereinbarung der elektronischen Form – grundsätzlich mittels einer qualifizierten elektronischen Signatur digital abgeschlossen werden. Weiter dürften aus den gesetzlichen Änderungen wie aus den Übergangsvorschriften bisher nicht geklärte Rechtsfragen und daher neue Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Formbedürftigkeit gewerblicher Mietverträge resultieren. Zudem hat das Schriftformerfordernis – seinem Schutzzweck entsprechend – einen Erwerber vor bösen Überraschungen bewahrt und die Parteien zur genauen Dokumentation des Vertragsverhältnisses angehalten. Es würde uns vor diesem Hintergrund nicht überraschen, wenn die Parteien sich zumindest bei größeren single tenant-Mietverträgen freiwillig ein Schriftformgebot auferlegen.
Das Immobilien-Team von Chatham Partners ist auf die Beratung und Verhandlung von gewerblichen Mietverträgen sowie auf Immobilientransaktionen spezialisiert und berät Sie gerne.
Wir danken Fabian Tobianski und Louica Unger für ihre wertvolle Unterstützung bei der Vorbereitung dieses Beitrags.
