Vermieter siegen vor dem BGH

Mieter hatten nach dem erstinstanzlichen Urteil des OLG Münchens gehofft, sich gegen „kurz vor knapp“ erfolgte Mieterhöhungen wehren zu können ­­– dem hat der BGH mit Urteil vom 18. März nun eine Absage erteilt.

Während Mieter in 1. Instanz vor dem OLG München noch erfolgreich gewesen waren, entschied der BGH nun zugunsten der Vermieter: Ein Vermieter darf am Stichtag Modernisierungen ankündigen, um nach der alten – für ihn günstigeren – Gesetzeslage die Miete erhöhen zu können, auch wenn die angekündigten Baumaßnahmen noch (weit) in der Zukunft liegen (Urt. v. 18. März 2021, Az.: VIII ZR 305/19 – noch nicht im Volltext abrufbar).

Streitgegenstand war die Änderung von § 559 BGB: Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete im Fall umfassender Modernisierungsmaßnahmen nur noch um 8 % statt vorher 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Zudem erhält die Norm in neuer Fassung erstmals eine Kappungsgrenze. Gem. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB dürfen Mieterhöhungen jedoch auch nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung nach alter Gesetzeslage vorgenommen werden, wenn dem Mieter bis einschließlich 31. Dezember 2018 eine Modernisierungsmitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB zugegangen ist.   

So erging es den Mietern des Hohenzollernkarrees in München: Sie erreichte am 31. Dezember 2018, dem Stichtag, eine solche Modernisierungsanzeige. Stattfinden sollten die angekündigten Arbeiten jedoch erst zwischen Dezember 2019 und Juni 2023. Aufgrund dieser zeitlichen Differenz hielten sie eine Mieterhöhung nach alter Rechtslage für unzulässig und gingen hiergegen im Wege der Musterfeststellungsklage, vertreten durch einen Mieterverein, vor.

Schlussendlich ohne Erfolg: Die Vermieterin darf die Miete entsprechend der alten Gesetzeslage erhöhen, urteilte der BGH. Denn die Modernisierungsankündigung der Vermieterin war wirksam. § 555c Abs. 1 BGB erfordere in zeitlicher Hinsicht lediglich, dass die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können – und so lag es im zu beurteilenden Fall. Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Ausführung der Baumaßnahmen, wie ihn noch das OLG München für erforderlich gehalten hatte, sei gesetzlich nicht vorgesehen und auch sonst nicht erforderlich. Die Ankündigung sei ebenfalls nicht rechtsmissbräuchlich gewesen, selbst wenn sie zu diesem Zeitpunkt nur erfolgt sein sollte, um die Miete später noch auf Basis der alten Gesetzeslage erhöhen zu können. Denn mit der Stichtagregelung aus Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB habe der Gesetzgeber einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen wollen; wieso es verwerflich sein sollte, sich dessen zu bedienen, vermochte der BGH nicht zu erkennen.

Weitreichende Wirkung

Die Entscheidung entfaltet weit über München hinaus Wirkung, denn vielen Mietern dürfte es so ergangen sein wie den Anwohnern des Hohenzollernkarrees. Hoffnungen dagegen erfolgreich gerichtlich vorgehen zu können, bestehen nun kaum noch. Der Mietverein München hat jedoch angekündigt weitere juristische Möglichkeiten zu prüfen. Gemeint sein dürfte wohl die Prüfung der Geltendmachung von Härtefallregelungen im Einzelfall. Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte hatte der BGH in seinem Urteil vom 9. Oktober 2019 (Az.: VIII ZR 21/19) für den Fall angenommen, in dem der Mieter sich die Wohnung, in der er seit seiner Kindheit lebte, infolge der Modernisierung nicht mehr hätte leisten können. Ein Auszug war nach Ansicht des BGH nicht zu rechtfertigen, auch wenn die Wohnung gemessen an den wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen des Mieters deutlich zu groß war.

Mitautorin: Franziska Jordan