Berliner Mietendeckel: Verfassungswidrig und trotzdem die Zukunft?
Am 15. April 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den umstrittenen Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig (Beschluss vom 25. März 2021, Az. 2 BvF 1/20). Zuvor hatten 284 Mitglieder des Deutschen Bundestages aus den Fraktionen der FDP und der Union ein abstraktes Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht angestrengt. Auch das Berliner Landgericht und das Amtsgericht Berlin-Mitte legten das vor anderthalb Jahren verabschiedete Gesetz im Wege konkreter Normenkontrollverfahren den Karlsruher Richtern wegen Zweifel an dessen Verfassungsmäßigkeit vor. Diese entschieden nun, dass der Berliner Mietendeckel mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Die Regelungen zur Miethöhe seien Teil des sozialen Mietrechts, welches dem bürgerlichen Recht und damit der konkurrierenden Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz unterfiele. Der Bundesgesetzgeber habe mit der 2015 geschaffenen Mietpreisbremse bereits eine umfassende und abschließende Regelung über das Mietpreisrecht getroffen, welche keinen Raum für eine landesrechtliche Regelung lasse.
Mit den inhaltlichen Bestimmungen des Mietendeckels und deren Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz setzte sich das Gericht nicht auseinander. Der Berliner Mietendeckel sah vor, dass die Mieten auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren wurden und von 2022 an höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen dürfen. Wurde eine Wohnung neu vermietet, hätte die Miete die zuletzt verlangte Miete bis zu einer festgelegten Obergrenze nicht überschreiten dürfen. Auch im Rahmen bestehender Mietverhältnisse war eine Überschreitung der festgelegten Obergrenze von mehr als 20% unzulässig und führte zu einer entsprechenden Herabsenkung des Mietzinses.
Anstelle des Mietendeckels tritt nun die bereits in vielen Ballungszentren geltende Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Innerhalb dieser Gebiete dürfen Mietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Rechtsverordnung abgeschlossen werden, die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 % übersteigen. Ausnahmen bestehen für Wohnungen, die zuvor zu einem höheren Mietzins vermietet wurden, der nun weiterhin verlangt werden kann. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind der Mietpreisbremse nicht unterworfen.
Die Regelungen der Mietpreisbremse erklärte das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2019 für verfassungsgemäß. Dabei überprüfte es die Mietpreisbremse anders als den Berliner Mietendeckel auch in inhaltlicher Sicht und nicht bloß die Gesetzgebungskompetenz. Das Bundesverfassungsgericht stellte in der damaligen Entscheidung fest, dass die von der Eigentumsfreiheit des Art. 14 Grundgesetz gezogenen Grenzen jedenfalls dann überschritten wären, „wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte.“ Dies deutet darauf hin, dass gegenüber der Mietpreisbremse weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts durch den Bundesgesetzgeber verfassungsrechtlich zulässig sein können. Genau dieses Ziel dürften SPD, Grüne und Linkspartei nunmehr nicht auf Landes-, sondern auf Bundesebene verfolgen und zu einer zentralen Forderung des Bundestagswahlkampfes machen. Darauf deuten bereits die von den linken Parteien unterstützten Volksbegehren zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne hin. Damit ist keineswegs ausgeschlossen, dass ein Mietendeckel in Zukunft erneut Mieter, Vermieter und Gerichte beschäftigen und einer erneuten verfassungsrechtlichen Prüfung unterzogen wird. Dabei müsste das Bundesverfassungsgericht dann auch zu den inhaltlichen Bestimmungen eines Bundesmietendeckels Stellung beziehen.
Vorerst bedeutet die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts jedoch, dass Vermieter von ihren Mietern verlangen können, die Differenz zwischen der gedeckelten und der vertraglich vereinbarten Miete seit dem Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar 2020 nachzuzahlen.
Mitautor: Fabian Motazedi
